Vedeli by ste správne stanoviť cenu nehnuteľnosti? Aký je rozdiel medzi ponukovou a trhovou cenou nehnuteľnosti?
Čo znamená ponuková a trhová cena?
Ponuková cena je cena, za ktorú sa nehnuteľnosť ponúka na internete, portáloch prípadne na iných platformách. Predajca si ju môže nastaviť sám podľa seba. Nepodlieha žiadnej regulácii. Trhová (predajná) cena je skutočná reálna cena, za ktorú sa nehnuteľnosť predala. Zodpovedá trhovej hodnote nehnuteľnosti a predstavuje určitú rovnováhu na trhu. Je uvedená v kúpnej zmluve a vzniká na základe dohody medzi predajcom a kupujúcim. V praxi predstavuje finálnu cenu, ktorú je za danú nehnuteľnosť kupujúci ochotný zaplatiť a predajca akceptovať. Jej konečnej hodnote predchádzajú obhliadky nehnuteľnosti, ponuky a na záver dojednávanie ceny.
V praxi to môže fungovať napríklad takto:
Určitú nehnuteľnosť ponúka predajca na internetovom portáli za 110.000 eur. Finálna cena, za ktorú sa daná nehnuteľnosť nakoniec predala je ale 90.000 eur. Ponuková cena tejto nehnuteľnosti bola 110.000 eur ale jej trhová cena bola výrazne nižšia a to 90.000 eur (čiže o 20.000 eur menej).
Niekomu sa môže tento príklad zdať absurdný. Z vlastnej praxe si však dovolím tvrdiť, že sa s takýmito prípadmi stretávam pomerne často. Denne nachádzam ponuky (a to nielen súkromných inzerentov ale aj realitných kancelárií), kde je ponuková cena nastavená príliš vysoko. Pri ponuke predraženej nehnuteľnosti je často problém už len zohnať serióznych záujemcov o kúpu. Taktiež sa tu vyskytujú ďalšie komplikácie ako veľmi dlhý čas predaja, problémy so znaleckým posudkom pri financovaní cez hypotéku a pod.
Môže nastať aj opačný prípad a to, že ponuková cena je výrazne nižšia ako trhová. Ak to z nejakého dôvodu nebolo priamo zámerom predajcu, tak to pre kupujúceho znamená veľmi výhodnú kúpu, no predajca sa „obral’’ o veľa peňazí.
Prečo nenastavovať cenu podľa podobných ponúk na predajných portáloch?
Prvou vecou, čo urobí zrejme každý kto začína predávať nehnuteľnosť je, že si začne porovnávať podobné nehnuteľnosti s tou svojou. Častokrát však pozerá a porovnáva iba ponukovú cenu. Pri nastavení vhodnej ceny nehnuteľnosti však treba brať do úvahy aj ďalšie parametre ako sú: metráž (cena za m2), reálny stav, poloha, dostupnosť, orientácia, dispozícia a ďalšie dôležié aspekty, ktoré výrazne ovplyvňujú finálnu predajnú cenu nehnuteľnosti.
Ako sa zorientovať pri nastavovaní ceny?
Pokiaľ sa predávajúci rozhodne predávať nehnuteľnosť sám a bez pomoci makléra, môže sa dostať do pasce pri nastavovaní optimálnej trhovej ceny. Pri analýze využije predajca aktuálne ponuky na portáloch. Ako som už písal, tieto ponuky sú však často výsledkom toho, za koľko chcú predať nehnuteľnosť ostatní. V ponukách nájdeme veľa uverejnených inzerátov, ktoré tam „ležia” mesiace bez povšimnutia. Toto ale predávajúci nevie, pretože začal sledovať portály až v momente, keď sa rozhodol predať svoju nehnuteľnosť. Ďalšou pascou je príliš nízko stanovená ponuková cena, čo častokrát znamená aj niekoľkotisícovú stratu pri predaji. To Vám však nikto z kupujúcich priamo nepovie, nakoľko sa určite nepripraví o možnosť výhodne kúpiť nehnuteľnosť.
Podľa čoho sa orientujú makléri pri vytváraní optimálnej trhovej ceny?
Skúsení makléri majú oveľa lepší prehľad o cenách, pretože denne sledujú aktuálne ponuky, sú v kontakte s ľuďmi, ktorí práve predali svoju nehnuteľnosť, absolvujú obhliadky rôznych typov nehnuteľností a v neposlednom rade využívajú priamo svoju skúsenosť cez už predané nehnuteľnosti a to svoje alebo svojich kolegov. Zbehlý maklér dokáže oveľa presnejšie stanoviť optimálnu trhovú cenu nehnuteľnosti, na základe ktorej je možné predať nehnuteľnosť za kratší čas a vyššiu cenu.
Správne nastavená cena
je teda rozdiel medzi rýchlym a bezproblémovým predajom alebo dlhým a zbytočným trápením, ktoré nemusí vždy dopadnúť vo Váš prospech. Tak kde začať keď som sa práve rozhodol predať svoju nehnuteľnosť?
© Lukáš Mucha, všetky práva vyhradené